Η στεγαστική κρίση αποτελεί πλέον κοινό ευρωπαϊκό πρόβλημα. Από το 2015 έως το 2025, οι τιμές κατοικιών στην Ευρωπαϊκή Ένωση αυξήθηκαν κατά περίπου 55%, ενώ τα ενοίκια κατά σχεδόν 26%. Ωστόσο, πίσω από τον μέσο όρο κρύβονται τεράστιες αποκλίσεις. Σε χώρες όπως η Πορτογαλία, η Ολλανδία, η Ιρλανδία, η Τσεχία και η Ουγγαρία, οι τιμές ακινήτων εκτοξεύθηκαν λόγω περιορισμένης προσφοράς και επενδυτικής ζήτησης. Στην Ελλάδα όμως, το πρόβλημα αποκτά διαφορετική και πιο επώδυνη διάσταση: η άνοδος των τιμών έρχεται μετά από πολυετή κρίση, σε μια οικονομία όπου τα εισοδήματα παραμένουν αισθητά χαμηλότερα από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο.
Σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία, η Ελλάδα κατέγραψε το 2025 τη δεύτερη μεγαλύτερη αύξηση ενοικίων στην Ευρωπαϊκή Ένωση, περίπου +10,1%, πίσω μόνο από την Κροατία (+17,6%). Την ίδια στιγμή, ο μέσος καθαρός μισθός στην Ελλάδα παραμένει αισθητά χαμηλότερος από χώρες της Δυτικής Ευρώπης. Έτσι, ενώ σε πολλές χώρες το υψηλό ενοίκιο αντισταθμίζεται από υψηλότερες αποδοχές, στην Ελλάδα το βάρος πέφτει σχεδόν εξ ολοκλήρου στον οικογενειακό προϋπολογισμό.
Η σύγκριση είναι αποκαλυπτική. Στην Αθήνα, το ενοίκιο για κατοικία ενός υπνοδωματίου μπορεί να απορροφά περίπου το 70% του μέσου καθαρού μηνιαίου εισοδήματος, ενώ για κατοικία δύο υπνοδωματίων προσεγγίζει ακόμη και το 90%. Στον μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης, τα αντίστοιχα ποσοστά κινούνται σημαντικά χαμηλότερα, περίπου στο 31%-34% για μικρότερη κατοικία και κοντά στο 46% για οικογενειακή κατοικία. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ένας εργαζόμενος στην Ελλάδα διαθέτει πολύ μικρότερο υπόλοιπο εισοδήματος μετά την πληρωμή ενοικίου σε σχέση με έναν εργαζόμενο στη Γερμανία, στο Βέλγιο ή στη Γαλλία.
Στη Γερμανία, όπου τα ενοίκια είναι υψηλά σε πόλεις όπως το Βερολίνο ή το Μόναχο, ο μέσος καθαρός μισθός είναι υπερδιπλάσιος του ελληνικού. Στην Ολλανδία, παρά τις υψηλές τιμές κατοικίας, λειτουργούν στεγαστικά επιδόματα και ισχυρός τομέας κοινωνικής κατοικίας. Στην Αυστρία, και ειδικά στη Βιέννη, η μακροχρόνια πολιτική δημοτικής κατοικίας συγκρατεί το κόστος. Στη Γαλλία, υπάρχει ισχυρό πλαίσιο επιδομάτων στέγασης και θεσμική προστασία ενοικιαστών. Αντίθετα, στην Ελλάδα η κοινωνική κατοικία είναι σχεδόν ανύπαρκτη και η κρατική παρέμβαση περιορισμένη.
Η ελληνική αγορά κατοικίας έχει επίσης ένα ακόμη παράδοξο: ενώ οι τιμές αυξάνονται ταχύτατα, το κτιριακό απόθεμα είναι από τα πιο γηρασμένα στην Ευρώπη. Μεγάλο ποσοστό κατοικιών έχει κατασκευαστεί πριν το 1980, χωρίς ενεργειακές προδιαγραφές και συχνά με ανάγκη σημαντικών ανακαινίσεων. Αυτό σημαίνει ότι ο πολίτης δεν πληρώνει μόνο υψηλό ενοίκιο, αλλά και αυξημένο ενεργειακό κόστος, κοινόχρηστα ή έξοδα συντήρησης.
Επιπλέον, στην Ελλάδα υπολογίζεται ότι εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα παραμένουν κλειστά ή μη αξιοποιήσιμα. Εάν μέρος αυτού του αποθέματος επέστρεφε στην αγορά με φορολογικά κίνητρα και απλούστευση διαδικασιών, θα μπορούσε να αυξηθεί η προσφορά και να ασκηθεί πίεση προς μείωση τιμών. Σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες, παρόμοιες πολιτικές έχουν ήδη εφαρμοστεί.
Η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων επιδείνωσε επίσης το πρόβλημα. Σε τουριστικές περιοχές της Αθήνας, της Θεσσαλονίκης, των νησιών και μεγάλων πόλεων, σημαντικός αριθμός κατοικιών αποσύρθηκε από τη μακροχρόνια μίσθωση και διοχετεύθηκε σε τουριστική εκμετάλλευση. Το αποτέλεσμα ήταν περιορισμός προσφοράς για μόνιμους κατοίκους και νέες ανοδικές πιέσεις στα ενοίκια.
Η στεγαστική κρίση έχει πλέον και μακροοικονομικές συνέπειες. Όταν ένα νοικοκυριό δαπανά το 40%, 50% ή και περισσότερο του εισοδήματός του για στέγαση, περιορίζεται η κατανάλωση σε άλλους τομείς της οικονομίας. Μειώνεται η αποταμίευση, δυσκολεύεται η δημιουργία οικογένειας, καθυστερεί η ανεξαρτητοποίηση των νέων και αυξάνεται η εργασιακή ανασφάλεια. Με άλλα λόγια, η κρίση κατοικίας επηρεάζει άμεσα την ανάπτυξη.
Η Ελλάδα χρειάζεται πλέον μια ολοκληρωμένη εθνική στεγαστική στρατηγική με βάση ευρωπαϊκά παραδείγματα. Αξιοποίηση κλειστών ακινήτων, δημιουργία κοινωνικής και προσιτής κατοικίας, φορολογικά κίνητρα για μακροχρόνια μίσθωση, περιοχές ελέγχου βραχυχρόνιων μισθώσεων, στεγαστικά επιδόματα με εισοδηματικά κριτήρια και ενίσχυση νέων ζευγαριών. Χωρίς τέτοιες παρεμβάσεις, η αγορά θα συνεχίσει να λειτουργεί εις βάρος της κοινωνικής συνοχής.
Το βασικό συμπέρασμα είναι σαφές: η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα δεν είναι απλώς θέμα υψηλών τιμών. Είναι θέμα δυσαναλογίας ανάμεσα στο κόστος κατοικίας και στην αγοραστική δύναμη των πολιτών. Και αυτή ακριβώς η δυσαναλογία είναι που κάνει την ελληνική περίπτωση πιο δύσκολη από πολλές άλλες ευρωπαϊκές χώρες.
Συντάκτης: Χριστίνα Ι. Καπέλα
Λογίστρια – Φοροτεχνικός