Η έναρξη ισχύος από την 1η Μαΐου 2026 των διατάξεων του Ν. 5221/2025 εισάγει μια ουσιαστική μεταρρύθμιση στο δίκαιο των μισθώσεων, μεταβάλλοντας σημαντικά τον τρόπο με τον οποίο οι εκμισθωτές μπορούν να ανακτήσουν τη χρήση του ακινήτου τους. Μέχρι πρότινος, η διαδικασία της διαταγής απόδοσης μισθίου χρησιμοποιούνταν κυρίως σε περιπτώσεις μη καταβολής μισθωμάτων· πλέον, επεκτείνεται και στις περιπτώσεις λήξης της μίσθωσης, είτε πρόκειται για σύμβαση ορισμένου είτε αορίστου χρόνου. Η εξέλιξη αυτή επιχειρεί να εξισορροπήσει αφενός την ανάγκη προστασίας της ιδιοκτησίας και αφετέρου την ανάγκη διασφάλισης ενός εύλογου χρονικού πλαισίου προσαρμογής για τον μισθωτή.
Στο προηγούμενο καθεστώς, η βασική οδός για την απόδοση μισθίου σε περιπτώσεις λήξης ή διαφωνίας ήταν η άσκηση αγωγής ενώπιον του αρμόδιου Πρωτοδικείου, μια διαδικασία η οποία στην πράξη αποδεικνυόταν ιδιαίτερα χρονοβόρα, καθώς περιλάμβανε καθυστερήσεις στον προσδιορισμό δικασίμου, συχνές αναβολές, ακροαματική διαδικασία και ενδεχομένως άσκηση ενδίκων μέσων, με αποτέλεσμα ο ιδιοκτήτης να στερείται τη χρήση του ακινήτου του για μεγάλο χρονικό διάστημα. Η νέα ρύθμιση εισάγει έναν ταχύτερο μηχανισμό, καθώς η διαταγή απόδοσης μισθίου εκδίδεται πλέον από πιστοποιημένο δικηγόρο που ορίζεται από τη γραμματεία του αρμόδιου δικαστηρίου, χωρίς να απαιτείται πλήρης δικαστική κρίση επί της ουσίας της υπόθεσης, γεγονός που μειώνει σημαντικά τον χρόνο ολοκλήρωσης της διαδικασίας.
Ωστόσο, η υπαγωγή στη νέα διαδικασία δεν είναι αυτόματη και προϋποθέτει την ύπαρξη συγκεκριμένων αποδεικτικών στοιχείων, όπως έγγραφη σύμβαση μίσθωσης ή ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ, καθώς και σαφή απόδειξη είτε της λήξης της μίσθωσης είτε της ύπαρξης ληξιπρόθεσμων οφειλών. Σε περιπτώσεις όπου υπάρχουν αμφισβητούμενα πραγματικά περιστατικά ή ελλείψεις στην τεκμηρίωση, η προσφυγή στην τακτική διαδικασία μέσω αγωγής εξακολουθεί να αποτελεί μονόδρομο. Η διαδικασία ξεκινά με εξώδικη πρόσκληση προς τον μισθωτή και ακολουθείται από την κατάθεση αίτησης και πλήρους φακέλου στο αρμόδιο Πρωτοδικείο, συνοδευόμενου από παράβολο. Στη συνέχεια, ορίζεται πιστοποιημένος δικηγόρος, ο οποίος εντός συγκεκριμένης προθεσμίας ελέγχει τη νομιμότητα και πληρότητα του φακέλου και, εφόσον δεν διαπιστωθούν ελλείψεις, προχωρά στην υπογραφή της διαταγής. Μετά την έκδοση του εκτελεστού τίτλου και την κοινοποίησή του στον μισθωτή, η διαδικασία οδηγείται στην εκτέλεση, εφόσον παρέλθουν οι προβλεπόμενες προθεσμίες.
Ιδιαίτερη σημασία έχει η διαφοροποίηση των χρονικών πλαισίων ανάλογα με τη βάση της διαδικασίας. Στις περιπτώσεις μη καταβολής μισθωμάτων, διατηρείται η 15ήμερη προθεσμία εξώδικης όχλησης και η 20ήμερη προθεσμία εκτέλεσης, ενώ στις περιπτώσεις λήξης της μίσθωσης προβλέπεται τρίμηνη προθεσμία προειδοποίησης και επιπλέον δίμηνη προθεσμία πριν την εκτέλεση. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι ο μισθωτής διαθέτει ένα ελάχιστο χρονικό διάστημα περίπου έξι μηνών για τη μετεγκατάστασή του, χωρίς να απαιτείται να προβεί σε κάποια ενέργεια ή να επιβαρυνθεί με έξοδα. Παράλληλα, διατηρεί το δικαίωμα άσκησης ανακοπής κατά της διαταγής, καθώς και τη δυνατότητα λήψης ασφαλιστικών μέτρων ή προσωρινής διαταγής για την αναστολή της εκτέλεσης, διασφαλίζοντας έτσι την πρόσβαση στη δικαστική προστασία.
Από την πλευρά του εκμισθωτή, η διαδικασία συνεπάγεται συγκεκριμένες οικονομικές επιβαρύνσεις, όπως η αμοιβή του δικηγόρου, τα έξοδα δικαστικού επιμελητή και το παράβολο υπέρ του πιστοποιημένου δικηγόρου, τα οποία στην πράξη συχνά δεν είναι εύκολο να ανακτηθούν. Παρά ταύτα, το βασικό πλεονέκτημα της νέας ρύθμισης έγκειται στη σημαντική μείωση του χρόνου αποκατάστασης της κατοχής του ακινήτου και στην ενίσχυση της προβλεψιμότητας της διαδικασίας. Ταυτόχρονα, η αποσυμφόρηση των δικαστηρίων από υποθέσεις που δεν απαιτούν ουσιαστική δικανική κρίση αποτελεί ένα επιπλέον θετικό στοιχείο.
Συνολικά, η νέα διαδικασία διαταγής απόδοσης μισθίου συνιστά μια σημαντική θεσμική τομή, η οποία επιχειρεί να ισορροπήσει μεταξύ ταχύτητας και προστασίας των δικαιωμάτων των εμπλεκομένων μερών. Δεν πρόκειται, ωστόσο, για μια αυτόματη ή άμεση λύση, καθώς η επιτυχής εφαρμογή της εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από την ορθή νομική προετοιμασία και την πληρότητα των αποδεικτικών στοιχείων. Για τον λόγο αυτό, η έγκαιρη και σωστή καθοδήγηση καθίσταται κρίσιμη, προκειμένου να αποφευχθούν καθυστερήσεις και να διασφαλιστεί η αποτελεσματική αξιοποίηση του νέου πλαισίου.
Χριστίνα Ι. Καπέλα