Τι αλλάζει στην πράξη στις μεταβιβάσεις κεφαλαίου;

Η νέα εγκύκλιος Ε.2009/2026 εκδόθηκε με σκοπό να αποσαφηνίσει τον τρόπο φορολόγησης της ψιλής κυριότητας και της επικαρπίας στις φορολογίες κεφαλαίου, δηλαδή κυρίως σε περιπτώσεις κληρονομιάς, δωρεάς, γονικής παροχής και μεταβίβασης ακινήτων.

Η εγκύκλιος στηρίζεται στις διατάξεις του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (ν. 5219/2025) και επιχειρεί να δώσει πρακτικές λύσεις σε ζητήματα που συχνά δημιουργούν αμφισβητήσεις κατά την εφαρμογή του νόμου.

Ακολουθούν οι βασικές ερωτήσεις και απαντήσεις.

1. Τι είναι η ψιλή κυριότητα και τι η επικαρπία;

Η ψιλή κυριότητα είναι το εμπράγματο δικαίωμα κυριότητας χωρίς το δικαίωμα χρήσης και κάρπωσης του ακινήτου.
Η επικαρπία είναι το δικαίωμα χρήσης και εκμετάλλευσης του ακινήτου, δηλαδή ο επικαρπωτής μπορεί να το χρησιμοποιεί ή να εισπράττει τα εισοδήματά του.

Με απλά λόγια:

• ο ψιλός κύριος έχει τη “γυμνή” κυριότητα,
• ο επικαρπωτής έχει τη χρήση και την απόλαυση του ακινήτου.

2. Σε ποιες φορολογίες απασχολεί η διάκριση ψιλής κυριότητας και επικαρπίας;

Η διάκριση αυτή έχει ιδιαίτερη σημασία στις εξής περιπτώσεις:

• φόρος κληρονομίας,
• φόρος δωρεάς,
• φόρος γονικής παροχής,
• φόρος μεταβίβασης ακινήτων.

Η εγκύκλιος εξηγεί πότε φορολογείται η επικαρπία, πότε η ψιλή κυριότητα και πότε η πλήρης κυριότητα μετά τη συνένωσή τους.

3. Ποιος φορολογείται όταν αποκτάται η επικαρπία;

Σε κάθε μεταβίβαση της επικαρπίας, ο φόρος επιβάλλεται στον επικαρπωτή, δηλαδή στο πρόσωπο που αποκτά την επικαρπία.

Ο ψιλός κύριος δεν υποχρεούται να υποβάλει δήλωση για λογαριασμό του επικαρπωτή, εκτός αν είναι ο ίδιος και κληρονόμος του επικαρπωτή και ενεργεί ως νόμιμος υπόχρεος αυτού.

4. Πώς υπολογίζεται η αξία της ισόβιας επικαρπίας;

Η αξία της ισόβιας ή αορίστου χρόνου επικαρπίας προσδιορίζεται ως ποσοστό της αξίας της πλήρους κυριότητας, ανάλογα με την ηλικία του επικαρπωτή.

Τα βασικά ποσοστά είναι:

• έως 20 ετών: 8/10
• άνω των 20: 7/10
• άνω των 30: 6/10
• άνω των 40: 5/10
• άνω των 50: 4/10
• άνω των 60: 3/10
• άνω των 70: 2/10
• άνω των 80: 1/10

Άρα, όσο μεγαλύτερη η ηλικία του επικαρπωτή, τόσο μικρότερη η φορολογητέα αξία της επικαρπίας.

5. Ποιος χρόνος λαμβάνεται υπόψη για την ηλικία του επικαρπωτή;

Κρίσιμη είναι η ηλικία του επικαρπωτή κατά τον χρόνο γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης.

Αυτό σημαίνει ότι:

• στην κληρονομιά μετρά συνήθως ο χρόνος θανάτου,
• στη δωρεά ή γονική παροχή ο χρόνος του συμβολαίου ή της παράδοσης,
• στη μεταβίβαση με επαχθή αιτία ο χρόνος σύνταξης του συμβολαίου.

Όχι η ηλικία κατά την υποβολή της δήλωσης, εφόσον αυτή προηγείται του κρίσιμου χρόνου.

6. Πώς φορολογείται η επικαρπία ορισμένου χρόνου;

Για επικαρπία ορισμένου χρόνου, η αξία της υπολογίζεται σε 1/20 της πλήρους κυριότητας για κάθε έτος διάρκειας.

Σημαντικά σημεία:

• ακόμη και μέρος του έτους λογίζεται ως ολόκληρο έτος,
• η αξία δεν μπορεί να υπερβεί τα 8/10 της πλήρους κυριότητας.

Παράδειγμα:

• επικαρπία για 5 έτη = 5/20 της πλήρους κυριότητας,
• επικαρπία για 3 μήνες = 1/20 της πλήρους κυριότητας.

7. Τι ισχύει στη διαδοχική επικαρπία;

Όταν η επικαρπία έχει οριστεί να περιέλθει διαδοχικά σε περισσότερα πρόσωπα, κάθε δικαιούχος φορολογείται όταν αποκτά το δικαίωμά του, με βάση:

• την ηλικία του τότε,
• και τη συγγενική του σχέση με τον αρχικό διαθέτη ή μεταβιβάζοντα, όπου απαιτείται.

8. Τι γίνεται όταν η επικαρπία συστήνεται υπέρ περισσότερων προσώπων μαζί;

Αν η επικαρπία έχει συσταθεί αδιαίρετα υπέρ περισσοτέρων:

• αν λήγει με τον θάνατο του τελευταίου δικαιούχου, λαμβάνεται υπόψη η ηλικία του νεότερου,
• αν λήγει με τον θάνατο οποιουδήποτε, λαμβάνεται υπόψη η ηλικία του μεγαλύτερου.

Η κατανομή της φορολογητέας αξίας μεταξύ των δικαιούχων γίνεται κατά ειδικούς κανόνες που εξηγεί η εγκύκλιος.

9. Τι ισχύει αν η επικαρπία εξαρτάται από τη ζωή τρίτου προσώπου;

Σε αυτή την περίπτωση, για την αποτίμηση της επικαρπίας λαμβάνεται υπόψη η ηλικία του μεγαλύτερου μεταξύ:

• του επικαρπωτή,
• και του τρίτου προσώπου από τη ζωή του οποίου εξαρτάται η διάρκεια της επικαρπίας.

10. Τι συμβαίνει αν η ισόβια επικαρπία λήξει πρόωρα;

Αν η επικαρπία παύσει νωρίτερα, λόγω θανάτου ή άλλης νόμιμης αιτίας ανεξάρτητης από τη βούληση των μερών, και η πραγματική διάρκειά της οδηγεί σε μικρότερη αξία από αυτή που είχε αρχικά φορολογηθεί, τότε η τελικώς φορολογητέα αξία επαναπροσδιορίζεται.

Στην περίπτωση αυτή υποβάλλεται τροποποιητική δήλωση και μπορεί να προκύψει:

• διαγραφή φόρου,
• ή επιστροφή φόρου που είχε ήδη καταβληθεί.

Φορολόγηση της ψιλής κυριότητας

11. Πότε φορολογείται η ψιλή κυριότητα στην κληρονομιά;

Κατά κανόνα, όταν η ψιλή κυριότητα αποκτάται αιτία θανάτου, η φορολογία της αναβάλλεται μέχρι να συνενωθεί με την επικαρπία.

Δηλαδή ο ψιλός κύριος δεν φορολογείται άμεσα, αλλά όταν αποκτήσει και την πλήρη κυριότητα, συνήθως λόγω θανάτου του επικαρπωτή.

Τότε ο φόρος υπολογίζεται στην αξία της πλήρους κυριότητας κατά τον χρόνο της συνένωσης.

12. Μπορεί ο ψιλός κύριος να ζητήσει άμεση φορολόγηση;

Ναι. Η εγκύκλιος επιβεβαιώνει ότι ο ψιλός κύριος μπορεί να ζητήσει οποτεδήποτε την άμεση φορολόγηση της ψιλής κυριότητας.

Αυτό έχει σημασία γιατί:

• αν το αίτημα γίνει εμπρόθεσμα, ο χρόνος φορολογίας “γυρίζει” στον αρχικό κρίσιμο χρόνο,
• αν γίνει εκπρόθεσμα, χρόνος φορολογίας είναι ο χρόνος υποβολής της δήλωσης.

Η αξία της ψιλής κυριότητας προκύπτει από τη διαφορά:

Αξία πλήρους κυριότητας – αξία επικαρπίας

13. Σε ποιες περιπτώσεις η ψιλή κυριότητα φορολογείται υποχρεωτικά άμεσα;

Η εγκύκλιος αναφέρει ειδικές περιπτώσεις άμεσης φορολόγησης, όπως όταν:

• ο κληρονόμος που αποκτά την ψιλή κυριότητα έχει ήδη την επικαρπία με ιδιαίτερο τίτλο,
• η ψιλή κυριότητα μεταβιβαστεί από τον ψιλό κύριο με αντάλλαγμα,
• ο ψιλός κύριος αποκτήσει το δικαίωμα άσκησης της επικαρπίας,
• ή ο ίδιος ζητήσει την άμεση φορολόγηση.

14. Τι γίνεται αν η ψιλή κυριότητα μεταβιβαστεί ξανά πριν συνενωθεί με την επικαρπία;

Αν η ψιλή κυριότητα μεταβιβαστεί εκ νέου, π.χ. λόγω κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής, πριν από τη συνένωση με την επικαρπία, δεν οφείλεται φόρος για κάθε ενδιάμεση μεταβίβαση με τον συνήθη τρόπο.

Όταν τελικά επέλθει η συνένωση, ο τότε ψιλός κύριος φορολογείται σύμφωνα με ειδικό μηχανισμό:

• με βάση τη σχέση του με τον αρχικό κληρονομούμενο ή μεταβιβάζοντα,
• εκτός αν από τη σχέση με τον άμεσο δικαιοπάροχο προκύπτει μεγαλύτερος φόρος.

15. Τι ισχύει στη δωρεά και τη γονική παροχή ψιλής κυριότητας;

Και στη δωρεά ή γονική παροχή ισχύει, κατ’ αρχήν, αναβολή φορολογίας της ψιλής κυριότητας μέχρι τη συνένωσή της με την επικαρπία.

Ωστόσο, ο ψιλός κύριος μπορεί και εδώ να ζητήσει άμεση φορολόγηση.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται όταν η επικαρπία έχει παρακρατηθεί για ορισμένο χρόνο:
η φορολογητέα αξία της ψιλής κυριότητας δεν μπορεί να είναι μικρότερη από εκείνη που θα προέκυπτε σε περίπτωση ισόβιας παρακράτησης.

16. Τι συμβαίνει όταν η επικαρπία συνενώνεται αυτοδίκαια με την ψιλή κυριότητα;

Όταν η επικαρπία αποσβήνεται αυτοδίκαια:

• λόγω θανάτου του επικαρπωτή,
• ή λόγω λήξης της διάρκειας επικαρπίας ορισμένου χρόνου,

τότε, εφόσον ο ψιλός κύριος είχε ήδη υπαχθεί σε φόρο για την ψιλή κυριότητα, δεν γεννάται νέα φορολογική υποχρέωση απλώς και μόνο από την αυτοδίκαιη συνένωση.

Η εγκύκλιος είναι σαφής: στην καθαρή αυτοδίκαιη συνένωση, χωρίς νέα δικαιοπραξία, ο ψιλός κύριος δεν υποβάλλει δήλωση.

17. Πότε υπάρχει φορολογική υποχρέωση όταν ο ψιλός κύριος αποκτά την επικαρπία;

Υπάρχει φορολογική υποχρέωση όταν η επικαρπία περιέρχεται στον ψιλό κύριο:

• με δωρεά,
• με γονική παροχή,
• με πώληση,
• ή με παραίτηση του επικαρπωτή.

Δηλαδή όχι λόγω φυσικής απόσβεσης του δικαιώματος, αλλά λόγω δικαιοπραξίας εν ζωή.

18. Τι είναι τα «υπόλοιπα δέκατα»;

Πρόκειται για την αξία της επικαρπίας που δεν είχε φορολογηθεί όταν ο ψιλός κύριος είχε ήδη φορολογηθεί για την ψιλή κυριότητα.

Αν, για παράδειγμα, κάποιος είχε φορολογηθεί για 6/10 ως ψιλός κύριος και στη συνέχεια αποκτά την επικαρπία με δωρεά ή παραίτηση, θα φορολογηθεί για τα υπόλοιπα 4/10.

Αυτό εφαρμόζεται όταν ο ψιλός κύριος είχε ήδη υπαχθεί σε φόρο για την ψιλή κυριότητα.

19. Πότε δεν εφαρμόζονται τα «υπόλοιπα δέκατα» αλλά η ηλικία του αποκτώντος;

Όταν ο πλήρης κύριος έχει μεταβιβάσει την επικαρπία σε τρίτο και έχει παραμείνει ο ίδιος ψιλός κύριος, τότε αν αργότερα αποκτήσει ξανά την επικαρπία, ο φόρος δεν υπολογίζεται με τα «υπόλοιπα δέκατα», αλλά σύμφωνα με την ηλικία του κατά τον χρόνο που αποκτά πάλι την επικαρπία.

Άρα, εδώ δεν μετρά τι είχε φορολογηθεί παλαιότερα, αλλά η νέα απόκτηση της επικαρπίας ως αυτοτελές γεγονός.

20. Τι ισχύει για επικαρπία ορισμένου χρόνου που επιστρέφει νωρίτερα στον ψιλό κύριο;

Αν η επικαρπία έχει συσταθεί για ορισμένο χρόνο και πριν λήξει επιστρέψει στον ψιλό κύριο με παραίτηση ή σύμβαση, ο φόρος υπολογίζεται με βάση τα υπολειπόμενα εικοστά.

Δηλαδή φορολογείται μόνο η αξία που αντιστοιχεί στα έτη που απέμεναν μέχρι τη λήξη της επικαρπίας.

Οιονεί κληρονομιά και οιονεί δωρεά

21. Τι είναι η «οιονεί κληρονομιά»;

Η εγκύκλιος υπενθυμίζει ότι, σε ορισμένες περιπτώσεις όπου η ψιλή κυριότητα έχει αποκτηθεί με επαχθή αιτία και η επικαρπία έχει ταυτόχρονα αποκτηθεί ή παρακρατηθεί από άλλο πρόσωπο μετά την 2.4.1980, η μεταγενέστερη συνένωση της επικαρπίας με την ψιλή κυριότητα λόγω θανάτου του επικαρπωτή θεωρείται, κατ’ αμάχητο τεκμήριο, ως κτήση αιτία θανάτου.

Άρα μπορεί να οφείλεται φόρος κληρονομίας, ακόμη κι αν ο ψιλός κύριος δεν είναι πραγματικός κληρονόμος του επικαρπωτή.

22. Τι είναι η «οιονεί δωρεά»;

Αντίστοιχα, όταν η ψιλή κυριότητα έχει αποκτηθεί με επαχθή αιτία και η επικαρπία ορισμένου χρόνου έχει αποκτηθεί ή παρακρατηθεί από 1.1.2006 και μετά, τότε κατά τη λήξη της διάρκειας της επικαρπίας, η συνένωση με την ψιλή κυριότητα θεωρείται, από φορολογική άποψη, ως κτήση αιτία δωρεάς.

Στην περίπτωση αυτή μπορεί να οφείλεται φόρος δωρεάς.

23. Πότε δεν εφαρμόζονται οι κανόνες της οιονεί κληρονομιάς ή οιονεί δωρεάς;

Δεν εφαρμόζονται όταν ο αρχικός διαχωρισμός ψιλής κυριότητας και επικαρπίας έγινε με χαριστική αιτία, δηλαδή:

• με δωρεά,
• ή με γονική παροχή,

ακόμη κι αν αργότερα ακολούθησε μεταβίβαση της ψιλής κυριότητας με επαχθή αιτία.

Αυτό είναι κρίσιμο στην πράξη, γιατί διαφοροποιεί εντελώς τη μελλοντική φορολογική μεταχείριση.

24. Τι ισχύει σε πρόταση δωρεάς αιτία θανάτου επικαρπίας;

Η εγκύκλιος επαναφέρει τη γνωστή θέση ότι η αποδοχή πρότασης δωρεάς επικαρπίας αιτία θανάτου μπορεί να γίνει και μετά τον θάνατο του δωρητή.

Στην περίπτωση αυτή:

• ο δωρεοδόχος φορολογείται όταν αποδεχθεί την πρόταση,
• ενώ ο ψιλός κύριος δεν μεταβάλλει αναδρομικά τις φορολογικές του υποχρεώσεις.

Πρακτικά συμπεράσματα

25. Ποια είναι τα βασικά σημεία που πρέπει να προσέχουν φορολογούμενοι και σύμβουλοι;

Η Ε.2009/2026 αναδεικνύει πέντε κρίσιμα πρακτικά σημεία:

Πρώτον, η φορολόγηση της επικαρπίας και της ψιλής κυριότητας εξαρτάται πάντοτε από την αιτία κτήσης: κληρονομιά, δωρεά, γονική παροχή ή επαχθή αιτία.

Δεύτερον, καθοριστική σημασία έχει ο χρόνος γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης, τόσο για την ηλικία του επικαρπωτή όσο και για την αποτίμηση.

Τρίτον, η άμεση φορολόγηση της ψιλής κυριότητας είναι επιλογή με σοβαρές πρακτικές συνέπειες και πρέπει να εξετάζεται στρατηγικά.

Τέταρτον, δεν παράγεται πάντοτε νέος φόρος κατά τη συνένωση επικαρπίας και ψιλής κυριότητας. Χρειάζεται διάκριση μεταξύ:

• αυτοδίκαιης συνένωσης,
• συνένωσης λόγω δικαιοπραξίας,
• και ειδικών τεκμηρίων οιονεί κληρονομιάς ή δωρεάς.

Πέμπτον, στις υποθέσεις αυτές απαιτείται ιδιαίτερη προσοχή στον έλεγχο:

• του αρχικού τίτλου κτήσης,
• της ημερομηνίας του συμβολαίου,
• της ηλικίας των εμπλεκομένων,
• της διάρκειας της επικαρπίας,
• και του αν είχε ζητηθεί ή όχι άμεση φορολόγηση της ψιλής κυριότητας.

Επίλογος

Η εγκύκλιος Ε.2009/2026 δεν εισάγει απλώς θεωρητικές διευκρινίσεις. Αποτελεί ένα ουσιαστικό εργαλείο για τη σωστή εφαρμογή του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας σε υποθέσεις που στην πράξη εμφανίζουν μεγάλη πολυπλοκότητα.

Για συμβολαιογράφους, λογιστές, φοροτεχνικούς, δικηγόρους αλλά και φορολογούμενους, η ορθή κατανόηση του πότε φορολογείται η επικαρπία, πότε η ψιλή κυριότητα και πότε η πλήρης κυριότητα, είναι καθοριστική για την αποφυγή λαθών, καθυστερήσεων και αχρείαστων φορολογικών επιβαρύνσεων.

Συντάκτης : Χριστίνα Ι. Καπέλα

Για την CK Accounting & Tax Services Firm